BGH-Urteil für Badenia-Geschädigte
21.03.2007
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Um es vorweg zu nehmen: Der lang ersehnte Durchbruch ist es noch nicht. Das mit großer Spannung erwartete Urteil des Bundesgerichtshofs führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an einen anderen Senat des OLG Karlsruhe. Das OLG hatte es pflichtwidrig versäumt, den ehemaligen Badenia-Vorstand Agostini zu der Frage zu hören, die verklagte Bausparkasse habe von den wissentlichen Aufklärungspflichtverletzungen oder dem Betrug der Vertriebsfirma Heinen & Biege keine Kenntnis gehabt. Dass ihr dies gelingen mag, wird sogar von dem als bankenfreundlich geltenden BGH-Vorsitzenden Nobbe bezweifelt.
In der Presseerklärung des BGH heißt es hierzu weiter:
Die Badenia haftet nicht schon deshalb, weil ein Mietpool Voraussetzung für die Darlehensauszahlung war. Eine Aufklärungspflicht ergibt sich erst bei Hinzutreten sog. spezifischer Risiken des konkreten Mietpools. Das wäre der Fall, wenn die Bausparkasse gewusst hätte,
• dass der Mietpool bereits überschuldet war oder
• dass dem Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen oder,
• dass an die Poolmitglieder erhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.
Diese Kenntnis der Bausparkasse sei nach Auffassung des BGH bisher streitig geblieben und müsse nun in einer erneuten Verhandlungsrunde vor dem OLG Karlsruhe durch Zeugenbeweis geklärt werden. Die bisher zu den Akten gereichten Unterlagen reichten hierfür nicht aus. Ebenso wenig sei damit Beihilfe zum Betrug nachzuweisen.
Fazit: Erneut wird die endgültige Entscheidung und damit die ersehnte Rechtssicherheit für etwa 8.000 Anleger hinausgeschoben, allerdings mit Hoffnung der Anleger auf einen positiven Prozessausgang. Zudem ist jetzt der Weg für umfangreiche Vergleichsverhandlungen geebnet. Ein kleiner Trost könnte ferner sein, dass sich das frühere Vorstandsmitglied Agostini wohl vor einem öffentlichen Forum wird verantworten müssen.
Rechte geschädigter Kapitalanleger auf Basis der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
26.01.2007
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Der Bundesgerichtshof hat in seinem erst kürzlich veröffentlichten Urteil v. 21.11.2006 - XI ZR 347/05 die Anlegerrechte weiter konkretisiert und damit die Erfolgschancen gegen die beteiligten Banken verbessert. Während sich viele Anleger nach den anlegerfreundlichen Entscheidungen des BGH v. 14.06.2004 berechtigte Hoffnungen auf eine Rückabwicklung ihrer fehlgeschlagenen Fondsfinanzierungen machen durften, schien diese Hoffnung insbesondere durch die Grundsatzentscheidungen des XI. Zivilsenats v. 25.04.2006 - XI ZR 106/05 und XI ZR 219/04 zunichte gemacht. Etwa zeitgleich verbesserte derselbe Zivilsenat unter dem Vorsitz des vielgescholtenen Richters Nobbe die Rechtsstellung von Realkreditnehmern (BGH, Urteil v. 16.05.2006 - XI ZR 6/04). Danach sollten Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen direkte Schadensersatzansprüche gegen die Bank haben. Das war mehr als es in Fällen sog. Schrottimmobilien bisher gegeben hatte und vor allem dem Umstand geschuldet, dass sich unverzagte Verbraucherschützer bis zum Europäischen Gerichtshof vorgewagt hatten. Der Bundesgerichtshof begründete seinen Gesinnungswandel daher auch ausdrücklich mit
"der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundenes Geschäft behandelt werden können.“
Bis zu der hier besprochenen BGH-Entscheidung v. 21.11.2006 war allerdings unklar, ob diese Ansprüche auch für diejenigen Anleger gelten sollten, deren Kredite nicht mit einer Grundschuld belastet sind. Genau das hat das höchste deutsche Zivilgericht aber jetzt bejaht und damit die bisherigen Anlegerrechte geschädigter Immobilienfondsanleger auf eine breitere Basis gestellt.
Danach stehen dem geschädigten Fondsanleger heute folgende Ansprüche zur Verfügung:
1. Der in einer Haustürsituation angetroffene Anleger kann das Darlehen widerrufen, sofern diese Situation für den Abschluss des Darlehensvertrages zumindest mitursächlich war und ihm überdies keine wirksame Widerrufsbelehrung ausgehändigt wurde (vgl. hierzu auch LG Bremen, Urteil v. 21.09.2006 - 2 O 1914/05; LG Oldenburg, Urteil v. 15.08.2006 - 8 O 2059/03; LG Arnsberg, Urteil v. 24.07.2006 - 8 O 213/05; LG Göttingen, Urteil v. 11.05.2006 - 2 O 431/05). Die hier maßgebliche Ursächlichkeit wird regelmäßig bei geringen Zeitabständen zwischen Erstkontakt zu Hause und dem Datum der Unterschrift unter den Darlehensvertrag vermutet; bei Zeitabständen über 10 bzw. 14 Tage hinaus muss der Anleger die Fortdauer der Überrumpelungssituation plausibel machen. In seiner Entscheidung v. 13.06.2006 - XI ZR 432/04 bejaht der BGH ausdrücklich das bisher in diesen Fällen umstrittene Vorliegen einer Haustürsituation, wenn die Anlagevermittlung durch Angehörige/Verwandte ausdrücklich erfolgte.
2. Der Anleger kann Schadensersatzansprüche, die ihm wegen arglistiger Täuschung gegen den Vermittler zustehen, auch gegenüber der Bank geltend machen, sofern Beteiligungsvertrag und Darlehen ein sog. verbundenes Geschäft bilden (so auch OLG Stuttgart, Urteil v. 14.11.2006 - 6 U 22/06). Das im April 2006 erstmals von der Rechtsprechung aufgestellte Erfordernis einer arglistigen Täuschung ist gegenüber dem bis dahin bestehenden Erfordernis eines bloß fahrlässigen Aufklärungsverschuldens zweifellos eine Verschlechterung der Anlegerrechte.
3. Hat der Anleger den Darlehensvertrag nicht selbst unterschrieben, sondern ein von ihm bevollmächtigter Treuhänder, so ist ein ohne Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz abgeschlossener Treuhandvertrag und die darin enthaltene Vollmacht nichtig und führt zur Unwirksamkeit des Darlehens. Von dieser für den Anleger vorteilhaften Rechtsfolge gibt es jedoch einige Ausnahmen:
So wird der auf einer nichtigen Vollmacht beruhende Vertrag trotzdem als wirksam angesehen, wenn der Bank bei Vertragsschluss Original bzw. Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vorgelegen haben (sog. Rechtsschein).
Wirksam ist der Vertrag auch dann, wenn der Anleger ihn genehmigt.
Neuerdings reicht für die Wirksamkeit sogar die im Zeichnungsschein enthaltene ausdrückliche Vollmacht für den Abschluss von Darlehensverträgen aus. Etwas anderes soll aber dann gelten, wenn die Nichtigkeit der notariell beurkundeten Vollmacht auf die Vollmacht im Zeichnungsschein durchschlägt. Das wäre der Fall, wenn Notarvertrag und Zeichnungsschein als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen wären. Dies zu beurteilen ist Tatfrage und durch Ermittlung und Auslegung des Parteiwillens im Einzelfall festzustellen (BGH, Urteile v. 25.04.2006 - XI ZR 219/04, v. 10.10.2006 -II ZR 265/05 und v. 24.10.2006 - XI ZR 216/05). Die Geltendmachung dieses Anspruchs erfordert eine sorgfältige Sachverhaltsprüfung. Im übrigen gilt: die Bank muss beweisen, dass ihr bei Abschluss das Original oder eine Ausfertigung der Notarvollmacht (einfache Kopie reicht nicht aus) oder unter bestimmten Umständen jedenfalls der Zeichnungsschein vorgelegen hat.
4. Zuletzt stellt der BGH dem Fondsanleger auch den Schadensersatzanspruch aufgrund eines Aufklärungsverschuldens wegen konkreten Wissensvorsprungs auf der Basis der Grundsätze seines Urteils v. 16.05.2006 zur Verfügung. Dieser setzt voraus, dass die Bank in institutioneller Art und Weise mit den Fondsinitiatoren oder Gründungsgesellschaftern, die eine evidente arglistige Täuschung begangen haben, zusammen gewirkt hat. In diesem Zusammenhang wird regelmäßig ein Sachverständigengutachten erforderlich sein, um die evidente Überteuerung von Kaufpreis, Mieteinnahmen o.ä. nachweisen zu können. Für das Zusammenwirken mit der Bank reicht, so hat der BGH bereits klargestellt, eine sporadische Zusammenarbeit von Zeit zu Zeit nicht aus.
Die praktische Anwendung insbesondere des zuletzt genannten Anspruchs bereitet den unteren Instanzen derzeit noch erhebliches Kopfzerbrechen. Der Bundesgerichtshof hatte insoweit bereits selbst mit Entscheidungen v. 26.09.2006 (XI ZR 283/03) sowie v. 19.09.2006 (XI ZR 204/04) "nachgebessert" und die Tatbestandsvoraussetzungen weiter konkretisiert. Erst kürzlich hat das OLG Nürnberg in einem Urteil v. 29.12.2006 zu Gunsten eines Eigentümers entschieden hat, dass die Bank wegen der engen, durch Provisionsvereinbarungen und andere Umstände nachgewiesene Zusammenarbeit mit dem Vertrieb sowie der evidenten Unrichtigkeit der Mietangaben haftet (vgl. auch LG Frankfurt am Main, Urteil v. 11.10.2006 - 2-2 O 291/04). Folge eines solchen Anspruchs ist, dass der Anleger von weiteren Zahlungen an die Bank befreit ist. Einen um die Vorteile zu kürzenden Teil seiner Einzahlungen erhält er zurück.
Fazit: Der Bundesgerichtshof hat die mit seinen Entscheidungen im Frühjahr 2006 zugeschlagenen Türen zuletzt wieder ein wenig in Richtung Anlegerschutz geöffnet. Mit seiner Entscheidung vom 23.01.2007 hat er überdies klar gestellt, dass Verträge aus den 90iger Jahren trotz erheblicher Verkürzung der Verjährungsfristen unter bestimmten Umständen auch heute noch reguliert werden können. Die Erfolgsaussichten hängen daher mehr denn je von einer exakten Sachverhaltsprüfung und der Beurteilung von erfahrenen und fachkompetenten Rechtsanwälten ab.
Badenia haftet auf Schadensersatz
17.07.2006
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In zwei aktuellen Entscheidungen hat das OLG Karlsruhe die Badenia Bausparkasse erneut zum Schadensersatz wegen sog. Schrottimmobilienfinanzierungen verurteilt. Den Klägern waren die angeblich lukrativen Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge angeboten worden. Vermittlerin war die bereits mehrfach in die Schlagzeilen geratene und heute insolvente Heinen & Biege Gruppe, die in den 90iger Jahren in vielen Fällen Sozialbauwohnungen als Anlageobjekte vertrieben hatte. Heinen & Biege hatte dabei in mehr als 5.000 Fällen eine Finanzierung bei der Badenia vermittelt. Die Haftung der Bank ergibt sich aufgrund eines betrügerischen Mietpoolkonzepts, überzogenen Ausschüttungsversprechen sowie überhöhten Grundstücksbeleihungswerten. Dem darin verwickelten ehemaligen Badenia-Finanzvorstand wird in diesem Zusammenhang Beihilfe zum Betrug vorgeworfen.
Badenia muss den Klägern sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf ersetzen. Von weiteren Darlehenspflichten sind die Kläger frei. Die maroden Wohnungen muss die Bausparkasse den Klägern abnehmen (OLG Karlsruhe, Urteile v. 21.06.2006 - 15 U 50/02 und 15 U 64/04; s. a. OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.11.2004 - 15 U 4/01).
Erfolg bei Schrottimmobilien: Anleger müssen den Kredit nicht zurückzahlen
08.03.2006
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Am 02.03.2006 hat das Oberlandesgericht Bremen dem Anleger Recht gegeben, der seinen im Haustürgeschäft vermittelten Immobilienkredit im Oktober 2001 widerrufen hatte (Az. 2 U 20/02): Der Anleger muss den Kredit nicht zurückzahlen. Die Bank muss sich mit der Schrottimmobilie zufrieden geben. Erstmals hat damit ein Oberlandesgericht die in den Urteilen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) von Oktober 2005 enthaltenen Grundsätze über die Folgen des Widerrufs in bundesdeutsches Recht umgesetzt. Der Bundesverband der Verbraucherzentrale bezeichnet das Urteil daher auch als einen "Meilenstein auf dem Weg zur Habilitierung hunderttausender Schrottimmobilien-Geschädigter".
Im streitigen Fall hatte die Crailsheimer Volksbank gegen den Kreditkunden auf Rückzahlung des Kredits in Höhe von rd. 70.000 Euro geklagt, der ihm zur Finanzierung einer Immobilie vermittelt worden war. Bei der Immobilie handelt es sich um ein überteuertes Appartement in einer sog. Boarding-House-Anlage. Das Gericht entschied, dass der Kunde nach anwaltlicher Erklärung des Widerrufs im Jahre 2001 den Kredit nicht zurückzahlen müsse, da er über sein Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt worden sei. Das Gericht ließ keinen Zweifel daran, dass allein das objektive Vorliegen einer Haustürsituation für den Anspruch genügt. Ebenso wenig sah Probleme bei der haustürtypischen Überrumpelungssituation, obwohl zwischen Hausbesuch und Darlehensunterzeichnung etwa vier Wochen lagen. Für den Verbraucher sei im Hausbesuch die Entscheidung für die Immobilie und seine Finanzierung gefallen. Die Unterzeichnung des Darlehensvertrages habe sich daher lediglich als zwangsläufige Folge dieser Entscheidung dargestellt. Für den Verbraucher habe kein Anlass bestanden, die Entscheidung erneut zu überdenken. Als Folge muss der Verbraucher so gestellt werden als hätte er weder den Kauf- noch den Kreditvertrag abgeschlossen.
Das Oberlandesgericht Bremen stellt sich damit gegen die bisherige Rechtsprechungspraxis des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Der hatte jedoch bereits im Zusammenhang mit einem anderen Finanzierungsfall erkennen lassen, dass er seine bisherige Rechtsprechung bei der Zurechnung der Haustürsituation aufgibt (vgl. BGH, Urteil v. 12.12.2005 - II ZR 327/04). Darüber hinaus machte der XI. Zivilsenat in einer mündlichen Verhandlung vom 08.03.2006 - es ging allerdings um Immobilienfondsanteile, nicht um Immobilien - deutlich, dass er beim Verbraucherschutz zu einer einheitlichen Rechtsprechung zurückkehren wolle. Es wird erwartet, dass die auf den 25.04.2006 anberaumte Entscheidung zu Gunsten des Verbrauchers ausfallen wird.